Pachtverträge in der Gastronomie: Die wichtigsten Informationen

Wenn du angehende:r Gastronom:in bist und dein eigenes Restaurant, eine Bar oder ein Café eröffnen möchtest, ist die Suche nach einer passenden Immobilie ein wichtiger Schritt zum Erreichen deines Ziels. Wenn du ein geeignetes Objekt gefunden hast, steht die Unterzeichnung eines Pachtvertrages an. Von uns erfährst du alles, was du über Pachtverträge wissen musst und welche Rechte und Pflichten mit einem solchen Vertrag auf dich zukommen.

Welche Rolle spielen Pachtverträge in der Gastronomie?

Pachtverträge werden zwischen Eigentümer:innen von Objekten und Einzelunternehmer:innen oder Firmen geschlossen. Die Unterzeichner:innen erhalten das Recht, das Eigentum zu nutzen und zu bewirtschaften. Pachtverträge ähneln Mietverträgen rechtlich und formal, weisen jedoch einen wesentlichen Unterschied auf. Wird eine Immobilie lediglich zum Gebrauch benötigt, handelt es sich um einen Mietvertrag. Neben dem Gebrauch kann jedoch auch die sogenannte Fruchtziehung vereinbart werden. Mit der Nutzung der Immobilie dürfen dann auch Gewinne erzielt werden. In diesem Fall liegt ein Pachtverhältnis vor. Anstelle der Miete zahlen Pächter:innen eine monatliche Pacht an ihre Verpächter:innen.

Restaurant pachten: Was muss ich beachten?

Der Pachtvertrag sollte alle relevanten Details wie die Pachtdauer, die monatlichen Kosten und die Bedingungen für eine Verlängerung des Vertrags enthalten. Außerdem sollte er Regelungen für die Nutzung des entsprechenden Grundstücks oder Gebäudes enthalten und es sollte geklärt werden, wer die Verantwortung für anfallende Reparaturen sowie die Instandhaltung des Objektes trägt. Wenn all diese Aspekte im Vorfeld geklärt werden, können etwaige Streitigkeiten zwischen den Parteien verhindert werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Berechnung und Verteilung der Kosten. Du als Pächter:in bist in der Regel für die Zahlung der Betriebskosten, wie zum Beispiel Strom, Wasser und Gas zuständig. Es kann aber auch vorkommen, dass dein:e Verpächter:in bestimmte Kosten tragen muss, wie zum Beispiel für Versicherungen oder Instandhaltungsarbeiten am Gebäude. Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollten diese Fragen eindeutig geklärt werden.

Folgende Vertragsbedingungen sollten in jedem Fall in einem Pachtvertrag festgehalten werden:

• Umfang des Pachtobjektes (Gastraum, Keller, Lager, Garage, Parkplatz etc.)
• Pachtzweck
• Pachtdauer (befristet oder unbefristet)
• Verlängerungsoption
• Pachtzins (Umsatzpacht, Festpacht, Staffelpacht oder indexierte Pacht) und Nebenkosten
• Mögliche Kaution
• Sind Nach- oder Unterpächter:innen erlaubt?
• Sind Umbauarbeiten erlaubt?
• Wer kommt für die Instandhaltung auf?
• Wer kommt für Versicherungen auf?

Pacht in der Gastronomie berechnen: Welcher Betrag ist angemessen?

Die Höhe einer angemessenen Pacht lässt sich in erster Linie vom tatsächlichen oder erwarteten Umsatz des Betriebes ableiten. Für Gastronomiebetriebe gilt im Allgemeinen die Faustformel „Pacht mal acht“. Wenn dein tatsächlicher oder erwartbarer Netto-Umsatz achtmal so hoch ist wie die Pacht, kannst du davon ausgehen, dass eine ausreichende Existenzgrundlage für deinen Betrieb gegeben ist.

Neben dem Umsatz solltest du in jedem Fall auch den Zustand des Objekts begutachten, die Ausstattung prüfen und andere mögliche anstehende Investitionen wie Umbauarbeiten in deiner Kalkulation mit einplanen, die zusätzlich zur Pacht anfallen könnten.

Pachtvertrag für eine Gaststätte: Kündigung

Pachtverträge für Gaststätten sollten klare Bedingungen für mögliche Kündigungen enthalten. Wenn du als Pächter:in gegen die Bedingungen des Vertrags verstößt oder die Pacht nicht pünktlich und ordnungsgemäß zahlst, kann dein:e Pächter:in die Kündigung aussprechen. Du hast jedoch ebenfalls das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn dein:e Pächter:in die vertraglich vereinbarten Verpflichtungen nicht erfüllt oder wenn der Pachtgegenstand nicht in einem vertragsgemäßen Zustand ist.

Wir hoffen, unsere Tipps haben dir dabei geholfen, Pachtverträge besser zu verstehen und einen Schritt weiter in Richtung Eröffnung deines Gastronomiebetriebes zu gehen. Weitere Informationen zum Thema Selbstständigkeit in der Gastronomie findest du auf unserem Gastronomie-Blog. Erfahre zum Beispiel, was du alles für eine Gewerbeanmeldung brauchst oder ob du einen Feiertagszuschlag an deine Mitarbeitenden zahlen musst.